Immobilien steuerfrei verkaufen: Welche Möglichkeiten gibt es?
Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sich Immobilien steuerfrei verkaufen. Das gilt unter anderem dann, wenn zwischen der Anschaffung der Immobilie und deren Verkauf ein Zeitraum von mindestens 10 Jahren vergangen ist. Dasselbe gilt für die Immobilien bei Eigennutzung. Diese gilt auch bei Kindern des Eigentümers. Steuerfreiheit wird aber auch dann gewährt, wenn auf einem zunächst unbebauten Grundstück später ein Haus errichtet und selbst genutzt wurde. Selbiges trifft auch auf geerbte oder als Geschenk erhaltene Grundstücke zu. Weitere Fälle von Steuerbefreiung liegen vor, wenn Immobilien aus vormaligen Betriebsvermögen verkauft werden oder ein Spekulationskauf zuvor erfolgreich abgewehrt wurde. Dennoch fallen beim Kauf und Verkauf von Immobilien immer auch weitere Kosten wie Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Einkommenssteuer an.
Was hat es mit der Spekulationsfrist auf sich?
Wird eine Immobilie vor Ablauf einer Frist von 10 Jahren verkauft, fällt unter Umständen eine Spekulationssteuer an. Hat der Eigentümer in den letzten 10 Jahren allerdings selbst im Haus gewohnt, entfällt diese Spekulationssteuer. Diese Steuer selbst richtet sich nach dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf. Hintergrund ist eine Besteuerung von Gewinnen, die aus dem Verkauf knapper Güter resultieren. Ausschlaggebend für die Spekulationssteuer ist also die Spekulationsfrist. Der Steuersatz selbst kann bis zu 45 Prozent betragen. Die Höhe hängt unter anderem ab vom früheren Kaufpreis, den Veräußerungskosten und den Anschaffungskosten. Die Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn eine Immobilie als Investitionsobjekt betrachtet und damit in erster Linie vermietet oder verpachtet wird.
Wie lässt sich die Spekulationssteuer umgehen?
Wie erwähnt ist es am einfachsten, die vorgegebene Frist von 10 Jahren einzuhalten und die Immobilie erst nach Ablauf dieses Zeitraums zu verkaufen. Dann fällt keine Spekulationssteuer an. Liegt eine Eigennutzung vor oder hat der Eigentümer wenigstens in den letzten drei Jahren selbst in der betreffenden Immobile gewohnt, geht der Gesetzgeber nämlich davon aus, dass der wirtschaftliche Gewinn beim Verkauf nicht im Vordergrund steht. Für die Eigennutzung muss sich die Immobilie nicht einmal zwingend am Hauptwohnsitz des Eigentümers befinden.
Unterschiede zwischen privat und gewerblich genutzten Immobilien
Unterschieden wird jedoch ferner zwischen privat und gewerblich genutzten Immobilien. Als gewerblich gilt hierbei, wer in den letzten fünf Jahren mehr als drei Immobilien gekauft, gebaut und dann später verkauft hat. In diesem Fall fällt in immer eine Spekulationssteuer an, egal um welche Art von Immobilien es sich dabei handelt. Die Veräusserungsabsicht des Eigentümers spielt im Rahmen dieses Prozesses eine zentrale Rolle. Dies trifft zum Beispiel dann zu, wenn ein enger zeitlicher Abstand zwischen Baugenehmigung und Verkauf derselben Immobilie besteht. Die Drei-Objekt-Grenze ist bewusst variabel ausgelegt und kann bereits ab der zweiten verkauften Immobilien – oder aber erst ab der vierten verkauften Objekten in Kraft treten, je nachdem wie sich die konkrete Situation gestaltet.
Was ist bei einer Erbschaft zu beachten?
Haben Sie eine Erbschaft gemacht, erben Sie generell auch die Spekulationsfrist mit. Die Spekulationsfrist beginnt also keinesfalls immer erst mit Antritt des Erbes. Hat der vorherige Eigentümer aber wiederum in den letzten drei Jahren selbst in der Immobilie gewohnt, entfällt die Spekulationsfrist auch beim geerbten Haus. Für vererbte Immobilien gilt die Drei-Objekte-Grenze nicht.
Was passiert im Fall einer Schenkung?
Ähnlich sieht die Lage im Fall einer Schenkung aus. Wie beim Erbe beginnt sie Spekulationsfrist nicht in jedem Fall mit dem Datum der Schenkung. Sogar beim Verkauf an Familienangehörige oder Kinder fällt in manchen Fällen eine Spekulationssteuer an. Hier gelten allerdings Freibeträge bei der Schenkungssteuer in Höhe von einer halben Million Euro bei Ehepartner und von 400.000 bei den eigenen Kindern. Wichtig dafür ist aber in jedem Fall eine vorherige Bewertung der Immobilie, um deren Wert genauer abschätzen zu können. Bei Enkeln sind es immerhin noch 200.000 Euro. Für weitere Verwandte wie NichtNeffen liegt, liegt der Freibetrag nur noch bei 20.000 Euro.
Weitere Fälle, eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen
Verkauf nach einer Scheidung
Ein weiterer Fall betrifft sogenannte Scheidungsimmobilien. Das trifft immer dann zu, wenn geschiedene Ehepartner die einst gemeinsam erworbene Immobilie verkaufen möchten. Denn ist einer der Ehepartner bereits vor Ablauf der Spekulationsfrist ausgezogen, ist es möglich, dass für diesen die Spekulationssteuer anfällt. Anders sieht die Situation bei einer Gütertrennung aus, denn dann beginnt die Spekulationsfrist wieder bei null.
Grundstücksverkauf
Beim Grundstücksverkauf gelten allgemein die gleichen Regeln wie beim Verkauf eines Hauses. Auch hier besteht eine Spekulationsfrist und es gilt die Drei-Objekte-Grenze. Der einzige Unterschied besteht darin, dass bei einem Grundstück keine Eigennutzung vorliegen kann. Denn Nutzung ist in diesem Fall gleichbedeutend mit Wohnen.
Verluste beim Immobiliengeschäft
Aktuell kann es aufgrund steigender Immobilienpreise vorkommen, dass Sie eine Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist kaufen und wieder verkaufen, dabei aber anstatt eines Gewinns Verluste machen. In diesem Fall entfällt die Spekulationssteuer natürlich. Dieser Verlust kann steuerlich geltend gemacht werden.
Nützliche Tipps und Tricks, um beim Hausverkauf Steuern zu sparen
Abgesehen von den oben erläuterten Optionen, existieren weitere Tricks, um Immobilien steuerfrei zu verkaufen:
- Streckung des Kaufpreises der Immobilie und Verteilung des Veräußerungsgewinns per Ratenzahlung auf mehrere Jahre
- Verringerung des Verkaufspreises durch Entfernung beweglicher Güter aus der Immobilie
- Eine weitere Option bietet der Mietkauf, das bedeutet eine gemietete Immobile wird mit dem Motiv der Eigennutzung selbst erworben. Die bereits geleistete Miete wird dann anteilig auf den Kaufpreis angerechnet.
Fazit
Beim Verkauf einer Immobilie ist stets zu beachten, dass dafür Spekulationssteuer anfallen kann, sodass sich der Erlös aus dem Verkauf reduziert. Doch es gibt mehrere Möglichkeiten, diese Steuer zu umgehen, etwa durch Eigennutzung oder Streckung des Kaufpreises der Immobilie. Eigennutzung gilt grundsätzlich nie als gewerbliche Nutzung. Im Zweifelsfall beraten wir Sie im Rahmen einer Bauherrenberatung gerne zu allen offenen Fragen rund um den steuerfreien Verkauf Ihrer Immobilie.
